Недостроенное жилье в наше время можно купить парой способов.
Во-первых, это совершение сделки купли-продажи по общим принципам. В этом случае продавец регистрирует право собственности на незавершенную постройку.
Во-вторых, это договор по уступке прав на земельный участок. При этом регистрируется право собственности только на землю, на которой происходит строительство.
Покупатель квартиры в недостроенном доме довольно часто встречает такое понятие, как «переуступка». Но вряд ли каждый понимает, что и кому необходимо при этом переуступать. Чем это грозит лично покупателю? Обычному покупателю довольно сложно разобраться в том, что же такое переуступка. Что именно означает это понятие?
В России гораздо дешевле купить недостроенную квартиру, нежели полностью готовую. Но непонятное слово «переуступка» зачастую просто-напросто отпугивает покупателей. Но, на самом деле, если разобраться подробнее, то можно увидеть, что в этом слове нет ничего пугающего, либо противозаконного. Переуступка означает, что дольщик строительства продаёт свою долю покупателю, что позволяет покупателю претендовать на квартиру в отстроенном доме. Фактически, он свою долю переуступает, отсюда и такое понятие.
Вот что необходимо знать о застройщике в первую очередь:Необходимо помнить, что покупка квартиры достаточно дорогое удовольствие. Совершать такую сделку с «тёмной лошадкой» не стоит. Здесь имеется в виду, что перед оформлением сделки необходимо как можно более подробную информацию узнать о застройщике.
— давно ли застройщик занимается подобной деятельностью;
— пользуется ли он доверием и поддержкой государства;
— сколько объектов им уже построено и успешно сдано в эксплуатацию;
— насколько добросовестно соблюдаются сроки строительства и сдачи в эксплуатацию.
Также необходимо сверить стадию строительства и календарный срок его окончания. Это можно сделать, запросив календарный план у застройщика. Так, если строительство еще не началось, а заявленный срок сдачи в эксплуатацию – конец текущего года, то понятно, что застройщик к сроку не успеет.
Для большей информативности и общения между дольщиками создаются различные форумы в социальных сетях, независимые от сайтов застройщиков. На таких форумах можно участвовать в обсуждении различных актуальных вопросов, делиться опытом и тому подобное. Покупателю может сильно помочь опыт участников в отношении той или иной строительной компании. Кроме того, застройщик после оформления договора обязан информировать покупателя, а также представить по его просьбе все необходимые документы по месту застройки. Это определено статьёй 21 214-ФЗ.
Переуступка в России никакими специальными законами не регулируется. Для правомерности действий по данной сделке она проводится по статье 382 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится по поводу переуступки прав кредитора другому лицу. В случае с покупкой недвижимости кредитором является дольщик, а третьим лицом – покупатель его доли.
Переуступка может быть оформлена обычным договором, но лучше заверить его у нотариуса. Форма договора принимается в соответствии с формой исходного договора. В случае, когда договор не заверяется нотариусом, застройщика можно не уведомлять о его наличии. Но необходимо осознавать, что вместе с правами покупатель перенимает и все обязанности дольщика. И после подписания договора именно он будет отвечать перед застройщиком. Лучше уведомить застройщика о факте переуступки, в случае, когда это прописано пунктом исходного договора, иначе придется платить штраф в соответствии с условиями договора.
Договор переуступки можно подписать после полной уплаты доли, но до подписания акта о приеме жилья. Такой договор должен быть подвержен государственной регистрации в обязательном порядке.
При заключении любого договора необходимо быть очень осторожным и внимательным. В случае же с договором, касающемся недвижимости – в особенности. Вот несколько пунктов, на которые следует обратить внимание при подписании договора о переуступке.
Во-первых, обязательно должна быть ссылка на исходный договор.
Во-вторых, новому дольщику необходимо в обязательном порядке ознакомиться с исходным договором, внимательно изучив его условия. Это необходимо, так как после факта подписания договора о переуступке всю ответственность, предусмотренную исходным договором, будет нести именно новый дольщик.
В-третьих, после подписания договора он подлежит обязательной регистрации в службах Госреестра.
В-четвёртых, во избежание риска быть обманутым при передаче денег продавцу, следует прибегнуть к помощи банковской услуги предоставления сейфовой ячейки, либо воспользоваться аккредитивом. По такой схеме продавец только после подписания договора получает свои деньги.
В-пятых, будет лучше, если участники договора уведомят застройщика о его подписании. Обычно в исходном договоре это прописывается, как обязательное условие, а значит, игнорировать его не только не имеет смысла, но и чревато последствиями. Кроме того, переуступка может осуществляться только с согласия застройщика. Это указано в статье 391 Гражданского кодекса РФ.
В-шестых, что следует выполнить – это просьба к застройщику о предоставлении письменного подтверждение факта оплаты доли предыдущим дольщиком (после факта подписания договора при уведомлении застройщика).
И последнее– после совершения сделки необходимо уточнить у застройщика, нет ли невыполненных обязательств перед ним.
Помня обо всех вышеперечисленных аспектах сделки переуступки, покупатель имеет возможность избежать многих неприятностей, связанных как с обманом при передаче денег, так и с неисполнением первым дольщиком своих обязанностей перед застройщиком.